2012年12月17日
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胡溫時代曾經強調「堅持地產調控不放鬆」,最新領導層在政治局會議提出「加強地產調控」,從「堅 持」到「加強」,政策方面到底將有怎樣的改變?最近內地樓市有回暖迹象,成交量明顯回升,是否表示內地樓市已經度過低潮?就這個問題,我訪問了中國房地產 數據研究院執行院長陳晟,以及曾是國泰君安資深地產研究員、現為私募基金邁達斯公司CEO的鄧先生(Dundas Deng)。
往年是金九銀十,今年呈現出滯後情況「金十銀十一」,11月大中城市銷售面積同比增長30%,增速有所加快,而9月時銷售面積同比增速是負數,10月和11月增速才轉正。
銷售金額也呈現類似狀態,以萬科公布業績為例,11月萬科銷售金額170億元(人民幣.下同),同比大幅增長106%;公司連續第七個月銷售破百億,樓市似乎有回暖的情況出現。
對此,鄧京晶認為,成交量的上漲,反映出一個內地地產規律:每年中國內地對新住宅的剛性需求在積累六個月左右將伺機釋放,而且開發商對此把握也非常準,採取了一些減價促銷方式。因此樓市回暖是兩方面合力的結果。
陳晟認為,樓市回暖是因為十八大以後投資者對未來政策有一定的憧憬,買家也意識到特大型城市供應不足,而紛紛開始行動。
他說,最佳購房時機是今年6月左右,現在房價已經過了低點,一線城市的開發商減價壓力很小。不過在三四線城市方面,由於供應壓力,開發商依然在減價促銷。
市場化取代行政手段
陳晟認為,明年4月兩會前地產政策不會有大變化。而兩會以後將長期抑制地產投機,由於習近平、李克強都經歷過「文革」,下過鄉,對民間疾苦有直接的了解,未來的地產政策將更側重於民生。他認為,新一屆領導層將動用更多法制化和市場化的手段,來替代行政手段例如限購令。
法 制化手段包括稅制和貨幣政策(例如區別化信貸)方面的政策優化。稅收方面,他認為房產稅將繼續擴大,上海和重慶都在進行試點,未來將繼續擴大;上海去年應 該繳稅的有兩萬戶,今年多了三萬套。重慶方面則會針對別墅或者超出房價2倍以上的住宅徵收房產稅。目前這些稅收方案在總結過程中,未來將擴大稅收範圍。
交易差額稅(類似香港的利得稅)由於考慮到很難評估之前房屋價值,因此,目前還是按照房產總價比例來徵收。由於如果按照差額方式徵收會更高,以後可能將採取這種方式。
貨幣政策方面主要是區別化的信貸政策,大陸針對第一套房的購買者信貸可以有八折,但第二套以上的利率要上調。雖然現在已經實施,但現實中會因為銀行放貸的情況而有所不同——愈富有的人銀行信用愈高,因此更容易貸款。因此,這方面政策需要繼續完善。
陳晟認為,稅收政策和貨幣政策都應逐步放大試點範圍,逐步替代限購的政策。而未來市場化手段,主要是調節供應來應付未來需求,而這應該是政策主力。對於較低收入人群,則用保障房手段來解決他們的居住需求。
保 障性住房方面,陳晟說,2003年後政府對地產作為經濟支柱進行一些刺激,保障房建設方面力度不足。因此,2010年政府確定五年之內建設3600萬套保 障性住房來「補過去的偏失」;加上之前有1600萬套保障房,總數量大概是5200萬套,佔整個城鎮居民戶籍比例20%左右。今年在建(包括新開工加上之 前沒有竣工)的保障性住房有1800萬套;陳晟個人估計,今年竣工300萬至400萬套,等2015年3600萬套需要全部交付,他估計現在建了一半不 到。他認為,新一屆政府也將建造更多普通商品房,而非投資品種進行炒作。
陳晟指出,3600萬套保障房已經是政府盡最大能力做到的工作,由於中國的特殊國情,要如香港或新加坡那樣50%甚至70%是保障性住房可能難以做到。因為政府財力有限,雖然也試圖鼓勵發展商承建保障住房,但也主要是國企來承擔,真正民營房企介入很少。
因此,他認為20%的保障性住房是一個合理的比例。隨着以後城鎮人口的增加,這個比例還要保持,因此保障房總額還將增加。
他強調,地產調控政策的目標是地產市場的整體健康,而不是僅僅針對房價。目前政策已經達到了基本目的,令購買者的心態更加從容,中低價位商品房增多。陳晟個人做了一些調研,認為目前整體投機性購房需求在5%以內,而高峰時期這個數字曾達到16%左右。
房價漲幅應與GDP匹配
陳晟表示,房價合理漲幅應該與GDP增幅相匹配的。所謂「降房價」更應該是提高居民收入,當收入增長超過房價增長,收入房價比就會更好,而今年這種情況已經發生了;加之城鎮化推動和剛性需求的存在,房價大幅下滑的可能性是不大存在。
雖 然限購令將漸漸被市場和法制手段取代,但陳晟預計,一線城市及三四線城市的限購令可能有所分別。特大型城市如上海和北京的普通商品房限購將是常態化的,因 為城市容納力有限,例如目前上海已經有2400萬人口,難以承受人口的大量增長。但這些城市中的中高端住房限購令可能有所鬆動,因為佔總體住房比例只有 10%,而且可以通過施以稅收來補貼保障房。另外,由於城鎮化的發展,城市人口將湧向二線或三線城市,如果市場化手段可以跟上,三四線城市的限購令可能出 現鬆動。
三四線城市成主戰場
這屆領導班子對於「城鎮化」的強調,令投資者對內地房地產的發展重燃希望。鄧京晶 認為,從大中城市戶籍人口統計來看,城鎮化比率有很大上漲空間。但城鎮化會否對地產市場只形成溫和利好,鄧京晶說,廣義上的城鎮化不僅有地產建設,更有基 建的建設。住宅投資增速今年已經低於20%,相比往年已經有明顯回調;加上地產商依然處於去庫存過程當中,城鎮化概念並不會帶來特別大的刺激。
鄧京晶認為,地產行業之前的高速增長階段已經過去,現在較可能發生的是溫和增長。今年的數據已經體現出來這種變化:大型房企的合約銷售增速已經低於50%,相對於高峰時期有明顯回落。
對 於具體城鎮化對不同區域地產市場的影響,陳晟相信,大城市化的方向以後不是重點,未來資源將更多傾向於省會城市甚至小城鎮,包括政府提到的「就地城鎮 化」,都是希望這些小城鎮能夠通過城鎮化進程得到經濟提升。以往的農民工們不會因為經濟周期而不停遷徙,而就近在小城鎮裏成為有產的市民。陳晟認為,未來 十年中,三四線城市是地產市場的主戰場,但目前有些城市地產發展速度超前了經濟發展速度,需要修正。
劉羽葳為香港電台E線金融網主持
文字整理:吳若琳