2012年12月17日
http://www.hkej.com/template/dailynews/jsp/detail.jsp?dnews_id=3585&cat_id=7&title_id=564836
胡溫時代曾經強調「堅持地產調控不放鬆」，最新領導層在政治局會議提出「加強地產調控」，從「堅 持」到「加強」，政策方面到底將有怎樣的改變？最近內地樓市有回暖迹象，成交量明顯回升，是否表示內地樓市已經度過低潮？就這個問題，我訪問了中國房地產 數據研究院執行院長陳晟，以及曾是國泰君安資深地產研究員、現為私募基金邁達斯公司CEO的鄧先生(Dundas Deng）。
往年是金九銀十，今年呈現出滯後情況「金十銀十一」，11月大中城市銷售面積同比增長30%，增速有所加快，而9月時銷售面積同比增速是負數，10月和11月增速才轉正。
銷售金額也呈現類似狀態，以萬科公布業績為例，11月萬科銷售金額170億元（人民幣．下同），同比大幅增長106%；公司連續第七個月銷售破百億，樓市似乎有回暖的情況出現。
對此，鄧京晶認為，成交量的上漲，反映出一個內地地產規律：每年中國內地對新住宅的剛性需求在積累六個月左右將伺機釋放，而且開發商對此把握也非常準，採取了一些減價促銷方式。因此樓市回暖是兩方面合力的結果。
陳晟認為，樓市回暖是因為十八大以後投資者對未來政策有一定的憧憬，買家也意識到特大型城市供應不足，而紛紛開始行動。
他說，最佳購房時機是今年6月左右，現在房價已經過了低點，一線城市的開發商減價壓力很小。不過在三四線城市方面，由於供應壓力，開發商依然在減價促銷。
市場化取代行政手段
陳晟認為，明年4月兩會前地產政策不會有大變化。而兩會以後將長期抑制地產投機，由於習近平、李克強都經歷過「文革」，下過鄉，對民間疾苦有直接的了解，未來的地產政策將更側重於民生。他認為，新一屆領導層將動用更多法制化和市場化的手段，來替代行政手段例如限購令。
法 制化手段包括稅制和貨幣政策（例如區別化信貸）方面的政策優化。稅收方面，他認為房產稅將繼續擴大，上海和重慶都在進行試點，未來將繼續擴大；上海去年應 該繳稅的有兩萬戶，今年多了三萬套。重慶方面則會針對別墅或者超出房價2倍以上的住宅徵收房產稅。目前這些稅收方案在總結過程中，未來將擴大稅收範圍。
交易差額稅（類似香港的利得稅）由於考慮到很難評估之前房屋價值，因此，目前還是按照房產總價比例來徵收。由於如果按照差額方式徵收會更高，以後可能將採取這種方式。
貨幣政策方面主要是區別化的信貸政策，大陸針對第一套房的購買者信貸可以有八折，但第二套以上的利率要上調。雖然現在已經實施，但現實中會因為銀行放貸的情況而有所不同——愈富有的人銀行信用愈高，因此更容易貸款。因此，這方面政策需要繼續完善。
陳晟認為，稅收政策和貨幣政策都應逐步放大試點範圍，逐步替代限購的政策。而未來市場化手段，主要是調節供應來應付未來需求，而這應該是政策主力。對於較低收入人群，則用保障房手段來解決他們的居住需求。
保 障性住房方面，陳晟說，2003年後政府對地產作為經濟支柱進行一些刺激，保障房建設方面力度不足。因此，2010年政府確定五年之內建設3600萬套保 障性住房來「補過去的偏失」；加上之前有1600萬套保障房，總數量大概是5200萬套，佔整個城鎮居民戶籍比例20%左右。今年在建（包括新開工加上之 前沒有竣工）的保障性住房有1800萬套；陳晟個人估計，今年竣工300萬至400萬套，等2015年3600萬套需要全部交付，他估計現在建了一半不 到。他認為，新一屆政府也將建造更多普通商品房，而非投資品種進行炒作。
陳晟指出，3600萬套保障房已經是政府盡最大能力做到的工作，由於中國的特殊國情，要如香港或新加坡那樣50%甚至70%是保障性住房可能難以做到。因為政府財力有限，雖然也試圖鼓勵發展商承建保障住房，但也主要是國企來承擔，真正民營房企介入很少。
因此，他認為20%的保障性住房是一個合理的比例。隨着以後城鎮人口的增加，這個比例還要保持，因此保障房總額還將增加。
他強調，地產調控政策的目標是地產市場的整體健康，而不是僅僅針對房價。目前政策已經達到了基本目的，令購買者的心態更加從容，中低價位商品房增多。陳晟個人做了一些調研，認為目前整體投機性購房需求在5%以內，而高峰時期這個數字曾達到16%左右。
房價漲幅應與GDP匹配
陳晟表示，房價合理漲幅應該與GDP增幅相匹配的。所謂「降房價」更應該是提高居民收入，當收入增長超過房價增長，收入房價比就會更好，而今年這種情況已經發生了；加之城鎮化推動和剛性需求的存在，房價大幅下滑的可能性是不大存在。
雖 然限購令將漸漸被市場和法制手段取代，但陳晟預計，一線城市及三四線城市的限購令可能有所分別。特大型城市如上海和北京的普通商品房限購將是常態化的，因 為城市容納力有限，例如目前上海已經有2400萬人口，難以承受人口的大量增長。但這些城市中的中高端住房限購令可能有所鬆動，因為佔總體住房比例只有 10%，而且可以通過施以稅收來補貼保障房。另外，由於城鎮化的發展，城市人口將湧向二線或三線城市，如果市場化手段可以跟上，三四線城市的限購令可能出 現鬆動。
三四線城市成主戰場
這屆領導班子對於「城鎮化」的強調，令投資者對內地房地產的發展重燃希望。鄧京晶 認為，從大中城市戶籍人口統計來看，城鎮化比率有很大上漲空間。但城鎮化會否對地產市場只形成溫和利好，鄧京晶說，廣義上的城鎮化不僅有地產建設，更有基 建的建設。住宅投資增速今年已經低於20%，相比往年已經有明顯回調；加上地產商依然處於去庫存過程當中，城鎮化概念並不會帶來特別大的刺激。
鄧京晶認為，地產行業之前的高速增長階段已經過去，現在較可能發生的是溫和增長。今年的數據已經體現出來這種變化：大型房企的合約銷售增速已經低於50%，相對於高峰時期有明顯回落。
對 於具體城鎮化對不同區域地產市場的影響，陳晟相信，大城市化的方向以後不是重點，未來資源將更多傾向於省會城市甚至小城鎮，包括政府提到的「就地城鎮 化」，都是希望這些小城鎮能夠通過城鎮化進程得到經濟提升。以往的農民工們不會因為經濟周期而不停遷徙，而就近在小城鎮裏成為有產的市民。陳晟認為，未來 十年中，三四線城市是地產市場的主戰場，但目前有些城市地產發展速度超前了經濟發展速度，需要修正。
劉羽葳為香港電台E線金融網主持
文字整理：吳若琳
